ประเมินราคาอสังหาด้วยวิธีรายรับ
การประเมินราคาอสังหา มีหลักๆ 2 ประเภท คือ
- วิธีตลาด Market Approach
- วิธีรายรับ Income Approach
ในวิธีตลาด ราคาอสังหาหนึ่งมักถูกตั้งขึ้นมาตามความพอใจของเจ้าของ ตามราคาการแข่งขันในตลาด และสภาพตลาดโดยรวมของอสังหา ณ เวลานั้นๆ ซึ่งจะเป็นได้ว่า
ใครจะตั้งราคาอสังหา เท่าไหร่ก็ได้
ไม่มีเกณฑ์มาตราฐาน ไม่ชัดเจน
ดังนั้น นลท อสังหา จะต้องสามารถคำนวณหาราคาอสังหา ด้วยวิธีรายรับ (Income Approach) เพื่อใช้ในการเปรียบเทียบกับวิธีตลาด และเพื่อใช้เปรียบเทียบกับเกณฆ์ผลตอบมาตราฐานเฉลี่ย % ต่อปี ทั้งจาก
- อุตสาหกรรมอสังหา 6-8%
- การลงทุนในหุ้น 8-15%
- ดอกเบี้ยธนาคารระยะยาว 1-3%
หลักการคร่าวๆ คือ หารายรับที่คาดว่าจะได้รับต่อปี ลบค่าใช้จ่าย แล้วหารด้วย %ผลตอบแทน ก็จะได้มาซึ่งมูลค่าราคาอสังหานั้นๆที่เหมาะสม
จากนั้นก็ทำการต่อยอดการวิเคราะห์อย่างละเอียด โดยการใช้สถิติ Confidence Level ง่ายๆ (ดูวิดีโอน่ะครับ อย่าเพิ่งตกใจ) เพื่อรู้ช่วงราคาอสังหานั้นๆ ที่เป็นไปได้ เพื่อการเจรจาต่อรองราคา
การลงทุนอสังหา สำคัญที่สุด คือ ต้องมีการวางแผนดีๆ เพราะตัวแปรไม่ได้มีแค่เรื่องของเงิน ลองอ่านบทความเหล่านี้
- ลงทุนอสังหายังไง ให้มีรายรับ 50,000/เดือน ตอนเกษียณ ด้วยเงินทุนที่น้อยที่สุด
- แผนการลงทุนในอสังหาด้วยวิธีลูกหมู 3 ตัว เริ่มต้นจากเล็กๆ ไปใหญ่
VDOs สำหรับ Income Approach จากคอร์สลงทุนในอสังหาเชิงคำนวณตัวเลขและคุณภาพ QQCC
ผู้สนใจรายละเอียด สามารถดาวน์โหลดเอกสารได้ที่ thaiquants.com/QQCC ในส่วนของเนื้อหาหลัก
