ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเพื่อสร้างรายรับ Passive Income หรือเพื่ออยู่อาศัยเอง Living จะต้องมีการพิจารณารายละเอียดหลายมุมมอง ทั้ง 1. ทำเลที่ตั้ง 2. ราคามูลค่า และรวมถึง 3. คุณภาพ Quality ของอสังหานั้นๆด้วย ซึ่งจำเป็นยิ่งที่ต้องสร้างสมดุลระหว่างมุมมองทั้ง 3

โพสนี้ ได้ทำการแนะนำการพิจารณาอสังหาเชิงคุณภาพ Qualitative Property Analysis ไว้เป็นลักษณะข้อๆ Characteristics โดยแบ่งออกเป็น 2 ระดับ คือ ระดับโครงการ Project และระดับยูนิต Unit เพื่อให้ผู้สนใจได้ศึกษาหาความรู้เบื้องต้น แล้วนำความรู้ไปต่อยอดศึกษาเพิ่มเติมกันครับ

Projects’ Characteristics

0. Project Type ประเภทโครงการตึกสูงมากกว่า 8 ชั้น high-rise projects และต่ำกว่า low-rise projects หรือแบ่งประเภทตามสัญญา เช่น ถือครองได้ตลอดไป freehold และ ถือครองภายในช่วงเวลา 20 – 30 ปี leasehold
1. Project Size ขนาดของโครงการ ได้แก่ ขนาดเล็ก small-size projects จำนวนห้อง units น้อยกว่า 200  และขนาดกลาง mid-size ประมาณ 400 – 800 และขนาดใหญ่ตั้งแต่ 1,000  ขึ้นไป
2. Years อายุโครงการ ตั้งแต่โครงการใหม่ new โครงการอายุน้อยกว่า 5 ปี ซึ่งยังถือว่าใหม่, 6 – 10  ปี เริ่มเก่า, 11 – 15 ปี เก่าและต้องมีการปรับปรุง, และโครงการที่อายุมากกว่า 15 ปี ซึ่งอาจจะต้องพิจารณามากเป็นพิเศษก่อนที่จะลงทุน
3. Surroundings สภาพแวดล้อมรอบๆโครงการ ภายในรัศมี 250 เมตร ว่ามีร้านสะดวกซื้อมั้ย 500 เมตร ว่ามีร้านอาหาร ตลาดสด และร้านขายยามั้ย
4. Developers ผู้พัฒนาโครงการมีประสบการณ์มากน้อยแค่ไหน มีเงินทุนสำรองหรือความสามารถในการกู้เงินมั้ย ซื้อแบ่งออกเป็น 3 ประเภท คือ 1. บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ 2. บริษัทที่มีประสบการณ์มากกว่า 2 โครงการ และ 3. บริษัทที่มีประสบการณ์น้อยกว่า 2 โครงการ ซึ่งจะเสี่ยงมากถ้าซื้อในช่วง pre-sale
5. Management ทีมบริหารจัดการคอนโด ซึ่งส่งผลต่อสภาพโครงการและค่าเช่า โดยทีมจะประกอบด้วยฝั่งนิติ คนทำความสะอาด ยาม ช่างประจำโครงการ และคนทำสวน
6. Entrance/Frontage/Shape ทางเข้าหน้าโครงการ ความกว้างหน้าโครงการที่ติดถนนหลัก และรูปร่างของโครงการ
7. Facilities สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ พื้นที่ส่วนต้อนรับ lobby ลิฟท์ ทางเดิน ยิม สระว่ายน้ำ ห้องสมุด ซาวน่า และอื่นๆ
8. Parking Lot สัดส่วนจำนวนที่จอดรถเทียบกับจำนวนห้องในโครงการ ซึ่งถูกแบ่งตามระดับของโครงการ ตั้งแต่โครงการแบบประหยับ economy ราคาไม่ถึงล้าน ไปถึงระดับกลาง ระดับบน และระดับหรูมากๆ super luxury ก็จะมีสัดส่วนที่ต่างไปตามระดับราคาของโครงการ ยิ่งแพงยิ่งมีที่จอดรถเยอะ
9. Decoration การตกแต่งภายในโครงการซึ่งบ่งบอกถึงสถานะของเจ้าของห้องในโครงการ และความสามารถในการบริหารจัดการของทีมนิติที่ดูแลโครงการ

Units’ Characteristics

0. Unit Type ประเภทห้องแบบสตูดิโอ studio แบบหนึ่งห้องนอน แบบสองห้องนอน แบบดูเพล็ก duplex และแบบอื่นๆ
1. Unit Size ขนาดของห้อง ตั้งแต่ขนาดเล็ก ประมาณ 25 ตรม ขนาดกลาง 35 – 45 ตรม ขนาดใหญ่ 60 ตรม ซึ่งยังขึ้นอยู่กับประเภทห้องนอน จำนวนห้องนอนอีกด้วย
2. Condition สภาพห้อง เช่น ห้องเปล่า ห้องใหม่มีการตกแต่งพร้อมอยู่ ห้องที่ต้องตกแต่ง ห้องที่ต้องซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า ห้องที่ต้องซ่อมปรับปรุง ซึ่งจะส่งผลต่อค่าใช้จ่าย และค่าเสียเวลากว่าที่จะปล่อยเช่าได้
3. Position ตำแหน่งของห้องมีผลอย่างยิ่งในการลงทุน ต้องพิจารณาหลายด้าน ตั้งแต่ ความเป็นส่วนตัว ความสะอาด เสียงรบกวน ความร้อนชื้น
4. Views วิวทิวทัศน์ แบ่งเป็น 2  อย่างคือ 1. วิวนอกโครงการ off-project views เช่น วิวเมือง วิวสวนสาธาณะ วิวแม่น้ำ และ 2. วิวในโครงการ on-project views เช่น วิวสระว่ายน้ำ วิวสวน และอื่นๆ
5. Orientation (NSEW) ทิศของห้องที่หน้าต่างและระเบียงหันไป จะส่งผลต่อความร้อน แดด และลม ซึ่งต้องนำมาผนวกใช้กับ Position ตำแหน่งของห้องในโครงการ
6. Layout/Width/Shape ลักษณะการจัดวาง ความกว้าง และรูปร่างของห้อง ซึ่งส่งผลต่อข้อ 7 และ 8
7. Furniture & Appliances เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น รวมถึงควรจะมีเพื่อเพิ่มมูลค่าและเพิ่มค่าเช่า
8. Functioning การใช้ประโยชน์พื้นที่ใช้สอยให้เกิดประโยชน์สูงสุด ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงมาจากข้อ 6
9. Decoration การตกแต่งห้องเพื่อเพิ่มมูลค่า ด้วยการใช้โทน สี แสง เฟอร์นิเจอร์ สไตล์ และบุคคลิกของห้อง

 

ลองดูวิดีโอ 5 ตัว จากคอร์สลงทุนอสังหา thaiquants.com/qqcc ด้านล่าง ระยะเวลา 1 ชั่วโมงน่ะครับ และอย่าลืมว่า อสังหา คือ 1 ในปัจจัย 4 ซึ่งน้อยคนมากที่จะไม่ต้องลงทุนในอสังหาเลยทั้งชีวิต อีกทั้ง มูลค่าของอสังหายังสู้กับเงินเฟ้อ แถมเป็น Passive Income ให้เราได้อีกด้วย ซึ่งไม่ควรเพิกเฉย หรือมองเป็นเรื่องไกลตัว

 

ด้วยความปรารถนาดี

ThaiQuants